SPRAWDŹ ILE MOŻESZ ODZYSKAĆ
Skip to content

Kredyt hipoteczny ranking – na co zwrócić uwagę analizując oferty

Data ostatniej aktualizacji:

Kredyt na mieszkanie 2023

Coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania na kredyt. Oferta banków w tym zakresie również jest bardzo szeroka. Banki oferują kredyty na różne okresy i w oparciu zarówno o zmienne, jak i stałe oprocentowanie. Co powinieneś wiedzieć o kredytach mieszkaniowych w 2023 roku? Na co zwrócić uwagę analizując oferty?

Kredyt na mieszkanie – ranking

Mimo przejściowych kryzysów na rynku kredytów hipotecznych, ten produkt finansowy cieszy się niesłabnącą popularnością wśród Polaków. Trudno się temu dziwić – stale rosnące ceny nieruchomości powodują, że coraz mniej osób stać na zakup mieszkania, czy domu bez posiłkowania się kredytem.

W odpowiedzi na zapotrzebowanie kredytobiorców, polski rynek bankowy przedstawia bogatą ofertę produktów kredytowych. Co istotne poszczególne oferty nieraz różnią się w istotny sposób od siebie. W związku z powyższym w sieci dostępne są rankingi kredytów hipotecznych, które wstępnie pozycjonują aktualne oferty banków w zależności od ich atrakcyjności dla potencjalnych kredytobiorców.

Przykładowo, w celu zobrazowania różnicy, przedstawione zostały poniżej 3 przykładowe, aktualne na sierpień 2023 r., oferty kredytowe na kwotę 400 000,00 zł, w wariancie dla kredytu o zmiennej stopie procentowej, zawieranego na 30 lat, przy wkładzie własnym 20%. Zaznaczyć przy tym należy, że oferty te mają wyłącznie charakter poglądowy.

Kredyt mieszkaniowy 2023 – Bank Polski PKO BP

W wypadku zaciągnięcia kredytu na 30 lat w wysokości 400 000,00 zł i wkładzie własnym na poziomie 20%, bank ten oferuje (stan na 23 sierpnia 2023 r.) przy kredycie o zmiennej stopie procentowej oprocentowanie w wysokości 8,55%, przy marży w wysokości 2,01%, co w dacie oferty daje całkowity koszt kredytu na poziomie 706 685,10 zł oraz ratę miesięczną w dacie zawarcia umowy w wysokości 2 783,18 zł. Bank ten udziela kredytu nawet przy wkładzie własnym w wysokości 10%.

Kredyt mieszkaniowy 2023 – Alior Bank

W wypadku zaciągnięcia kredytu na 30 lat w wysokości 400 000,00 zł i wkładzie własnym na poziomie 20%, bank ten oferuje (stan na 23 sierpnia 2023 r.) przy kredycie o zmiennej stopie procentowej oprocentowanie w wysokości 8,87%, przy marży w wysokości 2,19%, co w dacie oferty daje całkowity koszt kredytu na poziomie 745 212,52 zł oraz ratę miesięczną w dacie zawarcia umowy w wysokości 3 181,15 zł. Bank ten udziela kredytu nawet przy wkładzie własnym w wysokości 10%.

Kredyt mieszkaniowy 2023 – Santander Bank

W wypadku zaciągnięcia kredytu na 30 lat w wysokości 400 000,00 zł i wkładzie własnym na poziomie 20%, bank ten oferuje (stan na 23 sierpnia 2023 r.) przy kredycie o zmiennej stopie procentowej oprocentowanie w wysokości 9,71%, przy marży w wysokości 2,40%, co w dacie oferty daje całkowity koszt kredytu na poziomie 790 294,27 zł oraz ratę miesięczną w dacie zawarcia umowy w wysokości 3 306,37 zł. Bank ten udziela kredytu nawet przy wkładzie własnym w wysokości 10%.

Kredyt na mieszkanie – jak wybrać?

Decyzja o wyborze właściwego banku do podpisania umowy kredytu jest niezwykle istotna. Umowa kredytowa zawierana jest najczęściej na wiele lat, w związku z czym warto wybrać najkorzystniejszą, dostępną w danym momencie na rynku, ofertę kredytową.

Dla każdej osoby inne czynniki mogą mieć decydujące znaczenie. Wybierając najlepszą ofertę warto skorzystać z bezpłatnych kalkulatorów kredytu hipotecznego. Narzędzia te w łatwy sposób przedstawią wysokość raty w zależności od długości kredytowania, kwoty pożyczonego kapitału i obecnie obowiązującej w danym banku marży.

Innym dobrym sposobem jest skorzystanie z usług profesjonalnego doradcy kredytowego. Z reguły jego pomoc jest również bezpłatna – doradca pobiera prowizje od banku w wypadku zawarcia przez kredytobiorcę umowy kredytu. Co istotne doradca jest wstanie wstępnie oszacować zdolność kredytową kredytobiorcy, jak również może wynegocjować nieco korzystniejsze warunki udzielenia kredytu w banku.

Przy wyborze konkretnej oferty kredytowej na pewno warto zwrócić uwagę na wysokość prognozowanej raty, w tym zwłaszcza na wysokość marży banku, gdyż jest to składnik raty o stałej wysokości. Rozsądnym jest też zadbać o to, żeby można było nadpłacić kredyt w dowolnym momencie, bez ponoszenia dodatkowych opłat (co nie zawsze jest standardem w ofertach banków). Wreszcie koniecznym jest także zastanowienie się, czy interesuje nas kredyt o zmiennym, czy stałym oprocentowaniu.

Kredyt na mieszkanie – minimalny wkład własny

Wkład własny do kredytu to kapitał (najczęściej stanowiący sumę pieniędzy), który kredytobiorca musi posiadać we własnych zasobach, żeby bank udzielił mu kredytu.

Przed laty kredytobiorcy mieli możliwość zaciągnięcia kredytu nie posiadając jakiegokolwiek wkładu własnego. Czasy te jednak bezpowrotnie minęły, a od lat wymagana przez banki wysokość wkładu własnego wzrasta.

Jeszcze dekadę temu możliwym było zaciągnięcie kredytu hipotecznego przy wkładzie własnym w wysokości 5% kredytowanej nieruchomości. Obecnie minimalny wkład własny wymagany przez banki z reguły między 10% a 20% wkładu własnego, co stanowi już niebagatelną sumę pieniędzy. Co więcej, niejednokrotnie, przy wkładzie w wysokości 10% banki wymagają zawarcia tzw. umowy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Warto przy tym zauważyć, że KNF rekomenduje bankom udzielanie kredytu hipotecznego dopiero przy posiadaniu przez kredytobiorcę wkładu własnego w wysokości 20%.

Co może być wkładem własnym?

Wkładem własnym najczęściej są środki pieniężne. Mogą one pochodzić z własnych oszczędności kredytobiorcy lub darowizn. Banki nie akceptują wkładów własnych pozyskanych z kredytów lub pożyczek, a dodatkowo zawarcie takich umów istotnie obniża zdolność kredytową. Pod pewnymi warunkami, np. przy kredycie na budowę domu, wkładem własnym może być działka, na której planowana jest budowa domu. Bank przeanalizuje w takim wypadku KW nieruchomości, zwłaszcza pod kątem jej obciążeń hipotekami.

Czy wkład własny liczy się do kredytu hipotecznego?

Wkład własny to środki prywatne kredytobiorcy, pochodzące z innych niż kredyt źródeł. Wkład własny przeznaczany jest na zakup mieszkania i bank bierze go pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Posiadanie wkładu własnego jest wymogiem koniecznym do zaciągniecia kredytu, zgodnie z wytycznymi KNF. Sam wkład własny nie liczy się jednak do kwoty udzielonego przez bank kredytu.

Kredyty hipoteczne: Wysokość raty, co na nią wpływa?

Wysokość rat kredytów hipotecznych uzależniona jest od dwóch głównych czynników – stałej marży banku, która wskazana jest w treści umowy oraz zmiennej wartości wskaźnika WIBOR. Tym samym wraz ze spadkiem wartości WIBOR, obniżeniu ulega również wysokość raty kredytu hipotecznego w złotówkach o zmiennej stopie procentowej.

Warto przy tym pamiętać, że wysokość rat kredytów opartych o WIBOR 3M aktualizowana jest raz na kwartał, a WIBOR 6M raz na pół roku.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt na mieszkanie w 2023r.?

Żeby dostać kredyt na mieszkanie trzeba spełnić szereg warunków. Do najistotniejszych należą posiadanie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości (między 10 a 20%) oraz odpowiednia zdolność kredytowa. Na zdolność kredytową wpływ mają natomiast takie czynniki jak wiek kredytobiorcy (preferowane są osoby młodsze do 35-40 roku życia), źródło dochodów (z punktu widzenia banku najbardziej cenione są osoby zatrudnione na umowę o pracę), czy pozytywna historia kredytowa w BIK.

Oczywistym jest przy tym, że kredyt otrzymać mogą wyłącznie osoby pełnoletnie i posiadające pełną zdolność do czynności prawnych. Otrzymanie kredytu musi być poprzedzone złożeniem stosownego wniosku i przejściem analizy kredytowej oraz oceny zdolności kredytowej dokonywanej przez bank.

Kredyt na mieszkanie w budowie

Jednym z rodzajów kredytów hipotecznych jest kredyt na mieszkanie w budowie. Finansowanie budowy mieszkania to specyficzna sytuacja, kiedy to w dacie zawierania umowy kredytu kredytowana nieruchomość w ogóle jeszcze nie istnieje. Wiąże się to z pewnymi utrudnieniami i ryzykami z punktu widzenia interesu banku. W związku z powyższym bardzo często kredyt wypłacany jest w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji.

Nieruchomość w budowie nie ma również założonej Księgi Wieczystej. Oznacza to, że możliwość wpisania hipoteki banku do KW zaktualizuje się dopiero po wybudowaniu i wyodrębnieniu lokalu, co następuje kilka-kilkanaście miesięcy po zawarciu umowy kredytu. Do czasu wpisania hipoteki do KW oprocentowanie kredytu jest z reguły wyższe.

Kredyt na mieszkanie na rynku wtórnym

Kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym należy do najpopularniejszych usług oferowanych przez banki. W wypadku złożenia wniosku kredytowego bank bada w pierwszej kolejności zdolność kredytową wnioskodawcy oraz sprawdza, czy zgromadził on deklarowany wkład własny. Następnie bank wycenia kredytowaną nieruchomość, celem potwierdzenia, czy wartość tej nieruchomości odpowiada wartości rynkowej oraz, czy będzie ona wystarczającym zabezpieczeniem dla banku. W wypadku pozytywnego rozpoznania wniosku kredytowego, strony podpisują stosowną umowę.

Unieważnienie WIBOR

W ostatnich miesiącach coraz częściej słyszy się o pozwach WIBOR o unieważnienie umowy kredytowej. Powództwo o unieważnienie kredytu WIBOR może być wytoczone przeciwko każdemu bankowi, który udzielał kredytów w oparciu o wskaźnik WIBOR. Jego uwzględnienie doprowadzi do zasądzenia od banku wszystkich wpłaconych przez kredytobiorcę środków. Sprawy o unieważnienie WIBOR nie należą jednak do najprostszych, a linia orzecznicza w tym zakresie wciąż się kształtuje. Warto więc zlecić prowadzenie sprawy sądowej kancelarii WIBOR posiadającej odpowiednie doświadczenie w sprawach z zakresu sporów z bankami.

Autor: radca prawny Maciej Fiedorowicz WA-15162


Sebastian Frejowski

Doktor nauk prawnych

Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Stypendysta Królowej Holenderskiej oraz Académie de droit international de La Haye, EUI we Florencji. Posiada kilkunastoletnie doświadczenie w prowadzeniu spraw przed sądem w tym w sprawach precedensowych (spory frankowe, , opcje walutowe, wskaźnik Libor). Specjalizuje się w prawie bankowym, rynku kapitałowym, prawie papierów wartościowych. Doradza zarządzającym funduszami, towarzystwom funduszy inwestycyjnych oraz domom maklerskim w sprawach szeroko pojętego rynku finansowego. Prowadzi obsługę prawną podmiotów rynku kapitałowego, w tym spółek publicznych notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych i New Connect. Jest autorem i współautorem kilkunastu artykułów związanych z rynkiem kapitałowym, rynkiem papierów wartościowych w tym wystąpień do organów ochrony prawnej (KNF, UOKIK).

Oceń artykuł:

Średnia ocen użytkowników: 5.0

(Na podstawie 198 opinii)

Inne wpisy z tej kategorii

Nowe wakacje kredytowe – od kiedy?

Nowe wakacje kredytowe – od kiedy?
20 lutego 2024 roku Rząd ma podjąć decyzję, jak będą wyglądały zasady korzystania z nowych wakacji kredytowych. Do tej pory mniej więcej co drugi...

Kredyt 0% – czy kredyt zero procent będzie dla wszystkich?

Kredyt 0% – czy kredyt zero procent będzie dla wszystkich?
Tak jak w większości programów rządowych, aby z nich skorzystać, trzeba spełnić pewne warunki. Tak też jest z kredytem 0%,...

Bezpieczny kredyt 2 % a szansa na inny kredyt

Bezpieczny kredyt 2 % a szansa na inny kredyt
Banki w celu zweryfikowania historii kredytowej oraz informacji o  aktywnych zobowiązaniach, sprawdzają potencjalnych kredytobiorców w bazie Biura Informacji Kredytowej. Czy...