Zawierając umowę kredytu hipotecznego wiążemy się stosunkiem prawnym z bankiem na wiele lat. W tym okresie może dojść do różnego rodzaju zdarzeń, które wpłynął na naszą sytuację finansową, a w efekcie potencjalną zdolność kredytową. Podobnie na przestrzeni czasu może okazać się, że warunki kredytu, który zawarliśmy nie są już tak atrakcyjne jak wydawało się to jeszcze przed kilkoma laty. W każdym z takich przypadków pomocnym może być refinansowanie kredytu hipotecznego.
Na czym polega refinansowanie kredytu?
Refinansowanie kredytu hipotecznego w dużym uproszczeniu polega na zaciągnięciu nowego kredytu, którym kredytobiorca będzie mógł spłacić uprzednio istniejące zobowiązanie kredytowe. Zamykamy zatem jeden kredyt, a jednocześnie zaciągamy drugi (z którego kwota jest przelewana na spłatę pierwszego zobowiązania).
Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
Co do zasady kredyt hipoteczny można przenieść do innego banku na dowolnym etapie trwania umowy kredytu. Jednak nie zawsze przeniesienie kredytu będzie możliwe. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na poniższe kwestie.
- Przy refinansowaniu kredytu każdorazowo badaniu będzie podlegała zdolność kredytowa kredytobiorcy. Jeżeli będzie ona zbyt niska, kredyt nie będzie mógł zostać refinansowany.
- Istotne jest także to, aby kredytobiorca nie zalegał ze spłatą rat w dotychczasowym banku. Ewentualne opóźnienia w spłacie nie powinny przekraczać miesiąca.
- Co więcej, stan finansowanej nieruchomości nie może znacząco odbiegać od tego w chwili kupna. Wartość nieruchomości nie może być znacząco niższa od tej z chwili kupna.
Czy przeniesienie kredytu do innego banku jest opłacalne?
Przeniesienie kredytu do innego banku jest w niektórych sytuacjach jest opłacalne, m.in. w sytuacji gdy dzięki niemu możemy obniżyć ratę kredytu. Zdarza się nieraz, że kredyt zawierany jest na początku kariery zawodowej kredytobiorcy, kiedy to jego zarobki są relatywnie niewielkie. W takim wypadku najczęściej bank ocenia kredytobiorcę jako ryzykownego kontrahenta i nakłada na niego wyższą marżę. Jeżeli po pewnym czasie sytuacja finansowa kredytobiorcy poprawi się, to istnieje spora szansa, że będzie mógł znaleźć korzystniejszą ofertę kredytu, z niższą marżą co przełoży się na spadek wartości raty kredytu.
Refinansowanie kredytu będzie opłacalne, w szczególności jeżeli inny bank oferuje nam lepsze warunki spłaty. Dzięki refinansowaniu kredytu możliwe jest dopasowanie warunków kredytu do aktualnych realiów rynkowych. Zdarza się bowiem, że przez lata oferty banków znacząco się zmieniły m.in. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej, i obecne oferty kredytów są korzystniejsze niż te udzielane kilka lat temu. Przeniesienie kredytu do innego banku w ogólnym rozrachunku ma sprawić, że spłata zobowiązania będzie stanowić mniejsze obciążenie dla domowego budżetu.
Sprawdź również: POZEW WIBOR
Jak można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
Refinansowanie kredytu zawsze wiązać będzie się z przedterminową spłatą dotychczasowego zobowiązania kredytowego. Proces refinansowania warto więc rozpocząć od zweryfikowania, na jakich warunkach możemy spłacić dotychczasowy kredyt przed terminem wynikającym z umowy i ewentualnie z jakimi kosztami się to wiąże. Warto zwrócić się do naszego banku z wnioskiem o udzielenie stosownych informacji w tym zakresie.
Wbrew pozorom proces refinansowania kredytu z reguły jest mniej skomplikowany niż zaciągnięcie pierwszego zobowiązania. W pierwszej kolejności należy przeanalizować oferty dostępne na rynku i wybrać potencjalnie najbardziej korzystną. Podczas rozmowy z przedstawicielem banku warto wskazać cel zaciągnięcia nowego zobowiązania – refinansowanie dotychczas obowiązującej umowy. W ten sposób przygotowana dla nas oferta w najbardziej kompleksowy sposób będzie odpowiadać naszym potrzebom.
Jakie dokumenty są potrzebne do refinansowania kredytu hipotecznego?
Kolejnym krokiem w procesie refinansowania kredytu powinno być przygotowania odpowiednich dokumentów. Do podstawowych dokumentów zawsze wymaganych przy refinansowaniu kredytu należą:
- dokumentacja dotycząca dotychczasowego zobowiązania kredytowego – przede wszystkim umowa kredytowa oraz zaświadczenie z banku odnośnie salda zadłużenia;
- dokumenty pozwalające ustalić zdolność kredytową osoby ubiegającej się o kredyt – m.in. zaświadczenie o wynagrodzeniu i zatrudnieniu, wydruk z KPiR, wyciągi z rachunków bankowych;
- dokumentacja dotycząca nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty – m.in. operat szacunkowy i wydruk KW.
Po przeanalizowaniu wszystkich wymaganych dokumentów bank podejmie decyzję o przyznaniu kredytu, bądź odrzuceniu wniosku kredytowego. W wypadku pozytywnego rozstrzygnięcia z pozyskanych środków zostanie w całości spłacone dotychczasowe zadłużenie, a kredytobiorca będzie od tego momentu zobowiązany spłacać nowy kredyt.
Refinansowanie kredytu – na co zwrócić uwagę?
Refinansując kredyt hipoteczny, warto zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów. Przede wszystkim należy szczegółowo zapoznać się z ofertami dostępnymi na rynku, w tym zwrócić uwagę na oferowane przez banki marże. To właśnie marża banku stanowi część oprocentowania kredytu, mającego wpływ na wysokość raty kredytu.
Oferty innych banków należy oczywiście odnieść do posiadanej przez nas umowy kredytu. Dopiero po szczegółowej analizie ofert należy ocenić czy refinansowanie jest opłacalne. Co więcej, chcąc refinansować kredyt, powinniśmy znać koszt wcześniejszej spłaty kredytu w dotychczasowym banku, jak również koszty związane z zaciągnięciem nowego kredytu.
Refinansowanie kredytu hipotecznego – koszty
Skoro wiemy już na czym polega refinansowanie kredytu i jakie je przeprowadzić warto dowiedzieć się jakie są koszty refinansowania kredytu hipotecznego. Na szczęście koszty takie z reguły nie są znaczne. Do kosztów związanych z refinansowaniem kredytu można w szczególności zaliczyć :
- koszty ponownego operatu dotyczącego wyceny nieruchomości. Jest to najczęściej koszt rzędu kilkuset złotych.
- opłaty związane ze zmianami wpisów w Księdze Wieczystej. W związku z refinansowaniem będzie trzeba wykreślić dotychczasową hipotekę (opłata 100,00 zł) i wpisać nową (opłata 200,00 zł).
- Czasem może również się zdarzyć, że w dotychczasowej umowie zastrzeżono opłatę manipulacyjną za wcześniejszą spłatę. Z reguły opłaty takie obowiązują tylko w początkowym okresie kredytowania (najczęściej pierwszych 5 lat), choć oczywiście może być to również zastrzeżone w sposób mniej korzystny dla kredytobiorcy. Informacje o wartości tego kosztu można znaleźć w umowie kredytowej albo uzyskać od opiekuna kredytu w banku.
Refinansowanie kredytu a wkład własny
Często, gdy chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny, banki wymagają od nas wkładu własnego, który zazwyczaj stanowi około 20% kupowanej nieruchomości.
Czy w przypadku refinansowania kredytu bank również będzie wymagał od nas wkładu własnego? W przypadku przenoszenia kredytu do innego banku, zwykle nie jest wymagane wniesienie wkłady własnego, o ile jednak stosunek kredytu do zabezpieczenia będzie pozostawał na poziomie akceptowalnym przez bank docelowy.
Refinansowanie kredytu hipotecznego kalkulator
Osoby, które zastanawiają się nad refinansowaniem kredytu, ale nie są pewne co do opłacalności takiego rozwiązania mogą skorzystać z licznych kalkulatorów refinansowania kredytu hipotecznego dostępnych w Internecie. Takie narzędzia pozwalają we względnie dokładny sposób oszacować wysokość raty refinansowanego kredytu oraz jego całkowity koszt. Pozwoli to na wstępną ocenę opłacalności przeprowadzenia procesu refinansowania co z pewnością pomoże w podjęciu ewentualnej decyzji o skorzystaniu z takiej możliwości.
Zachęcamy także do skorzystania z darmowego kalkulatora WIBOR, dzięki któremu kredytobiorca posiadający kredyt złotówkowy ze stawką WIBOR dowie się, jaką kwotę będzie w stanie odzyskać od banku w przypadku podważenie swojej umowy kredytu. Warto wspomnieć, że istnieją podstawy ku temu, aby twierdzić, że umowy kredytów złotówkowych zawierają niedozwolone postanowienia umowne, a tym samym istnieją szanse na ich zakwestionowanie i zmniejszenie rat kredytu. Nasza kancelaria WIBOR pomaga kredytobiorcom złotówkowym w pozbyciu się kredytu.
Sprawdź również: RENEGOCJACJA KREDYTU HIPOTECZNEGO
Autor: radca prawny Maciej Fiedorowicz WA-15162