Osoby zastanawiające się nad zakupem mieszkania lub budową domu i chcące zrealizować tę inwestycję z pomocą kredytu hipotecznego powinny porównać różne oferty banków i zdecydować się na tę najkorzystniejszą. Porównując oferty kredytów hipotecznych warto zwrócić uwagę m.in. na to, ile wynosi marża kredytu hipotecznego pobierana przez bank. Wysokość marży wpływa na wysokość ponoszonych przez kredytobiorcę kosztów kredytu.
Marża kredytów hipotecznych – co to jest?
Marża banku to zysk dla banku z racji udzielonego zobowiązania. Wysokość marży ma wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego, a tym samym na całkowity koszt kredytu. Marża określana jest w umowie kredytu hipotecznego.
Marża za każdym razem obliczana jest indywidualnie. Banki określając marże biorą najczęściej biorą pod uwagę ryzyko jakie ponosi bank udzielający finansowania. Im to ryzyko jest wyższe, tym marża może być wyższa. Bank weźmie pod uwagę również to, jak duża będzie kwota udzielonego kredyt, na jak długi okres kredytowania, czy kredytobiorca zdecyduje się na zakup dodatkowych produktów oraz jaka jest historia kredytowa klienta. Dodatkowo wskazać należy, że marża może być niższa, im wyższa jest zdolność kredytowa kredytobiorcy oraz wniesiony wkład własny.
Podkreślić należy jednak, że najbardziej wymiernym współczynnikiem jest tutaj wskaźnik LtV. Wyrażony procentowo pokazuje proporcję kwoty kredytu to wartości nieruchomości – im wyższy wskaźnik LtV, tym marża może być niższa. Aktualnie (maj 2023) najniższe marże oferowane przez banki opiewają na 1,79% – 2,05%.
Czy marża jest najważniejsza przy wyborze oferty kredytu?
Wybierając ofertę kredytu hipotecznego należy zwracać uwagę na wysokość marży jednak warto mieć na uwadze również inne czynnik składające się na koszt kredytu, jak na przykład jednorazowa prowizja pobierana przez bank przy zawarciu umowy kredytu hipotecznego. Pokreślić należ, że najtańszy kredyt hipoteczny wcale nie musi być zależny od tego, że jego marża jest na niskim poziomie. Ostateczny koszt kredytu określi Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO).
Obniżenie marży kredytu hipotecznego
W celu obniżenia kosztów kredytu hipotecznego kredytobiorca zawierając umowę może w ramach negocjacji o obniżenie marży kredytu. W tym celu, aby przekonać bank, kredytobiorca powinien przygotować sobie odpowiednie argumenty, przykładowo:
- osiąganie przez kredytobiorcę wysokich dochodów,
- posiadanie przez kredytobiorcę stabilnego zatrudnienia,
- posiadanie wysokiego wkładu własnego – banki wymagają wniesienia co najmniej 20% wkładu własnego, jednak im będzie on wyższy, tym większa szansa na obniżenie marży kredytu,
- posiadanie pozytywnej historii kredytowej,
- udzielenie zgody na zapłatę wyższej prowizji,
- skorzystanie z dodatkowego produktu oferowanego przez bank,
- przedstawienie kontroferty konkurencyjnego banku.
Korzyści pozwania banku – kredyt złotówkowy
Większą część miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej stanowią odsetki od kapitału kredytu. Składając pozew WIBOR na drodze sądowej można większość lub nawet całość odsetek wyeliminować. W przypadku uznania przez sąd, że postanowienie dotyczące oprocentowania opartego na WIBOR stanowi niedozwolone postanowienie umowne, możliwe są następujące rozstrzygnięcia:
- wyeliminowanie z umowy kredytowej wszystkich składników oprocentowania (WIBOR oraz marży),
- usunięcie z umowy kredytu wskaźnika WIBOR i pozostawienie marży,
- unieważnienie umowy kredytu w całości.
autor: radca prawny Maciej Fiedorowicz WA-15162